소액임차인도 안전한가요? 우선변제권 완전 정복 가이드

소액임차인도 안전한가요? 우선변제권 완전 정복 가이드

📋 목차

• 소액임차인 우선변제권의 개념과 근거
• 우선변제권의 종류 분석
• 2025년 소액임차인 범위
• 지역별 최우선변제금액
• 우선변제권 행사 요건
• 사례로 보는 실전 적용
• FAQ

💡 소액임차인 우선변제권 제도는 전세보증금을 지키는 ‘안전벨트’ 같은 제도예요. 주택에 선순위 채권이 있어도, 소액임차인은 법적으로 먼저 돈을 받을 수 있도록 보장받는 것이 바로 이 제도의 핵심이에요. 2023년 전세사기 문제를 계기로 제도가 강화되었고, 2024년과 2025년 현재까지 개정된 내용이 적용되고 있어요.

 

이번 글에서는 2025년 최신 기준으로 소액임차인의 범위와 우선변제권이 어떻게 작동하는지, 실제 사례를 포함해 쉽게 정리해 볼게요. 주택 계약 전 꼭 알아야 할 핵심 정보니까 끝까지 읽어보면 정말 도움 될 거예요! 🏡

📘 소액임차인 우선변제권의 개념과 근거

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소액임차인 우선변제권은 주택에 거주하는 임차인이 보증금을 온전히 돌려받지 못할 상황에서도, 일정 금액만큼은 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있도록 한 제도예요. 쉽게 말해, 집주인이 파산하거나 경매로 넘어가더라도 ‘보호받는 금액’이 있다는 뜻이에요.

 

이 제도는 1989년 12월 30일 ‘주택임대차보호법’에 처음 등장했고, 경제적 약자인 임차인의 주거 안정을 위해 만들어졌어요. 당시에는 집을 빌려 사는 사람이 재산을 제대로 지킬 법적 수단이 부족했기 때문에, 국가가 강제로 ‘보호막’을 만들어 준 거죠.

 

현행 주택임대차보호법 제8조에서는 ‘소액임차인의 일정 보증금은 대항력을 갖춘 경우 최우선으로 변제한다’고 명시되어 있어요. 임차인이 전입신고와 점유를 마친 후 경매가 시작되기 전까지 해당 조건을 만족했다면, 확정일자가 없어도 일부 금액을 최우선으로 받을 수 있어요.

 

저의 생각으로는, 전세사기 피해자가 늘어나고 있는 요즘 같은 시기에는 이 제도가 정말 필수적인 것 같아요. 특히 사회초년생이나 고령자처럼 정보 접근이 어려운 사람들을 위한 최소한의 안전장치라고 볼 수 있어요.

 

우선변제권은 일반 담보물권자들보다 임차인을 한 단계 높게 보호한다는 점에서 독특해요. 보증금이라는 돈은 단순한 대여금이 아니라 생계와 직결된 자산이기 때문에, 법적으로 우선 보호의 필요성이 인정된 거예요.

 

게다가 이 제도는 단지 법 조항에 머무르지 않고, 실제 집행 절차(배당요구, 우선순위 결정 등)에서도 강력하게 작동해요. 특히 법원에서 집행되는 경매 절차에서 가장 현실적으로 체감되는 제도 중 하나예요.

 

최근 몇 년 사이, 법률 개정과 함께 우선변제권의 범위가 크게 넓어졌는데요. 2023년에는 무려 소액기준 1,500만원, 최우선변제금 500만 원이 일괄 상향되었고, 이는 2024~2025년 현재까지 적용되고 있답니다. 이를 통해 보다 많은 임차인이 보호를 받게 되었어요.

 

하지만 제도의 효과를 제대로 누리기 위해서는 ‘대항력’이라는 개념을 이해해야 해요. 전입신고와 점유가 갖춰져야만 우선변제권이 생기니까, 이 두 가지는 반드시 기억해야 해요.

 

실제로 이 제도는 경매절차에서 효력을 발휘하는 만큼, 임차인이 직접 배당요구를 해야 돈을 받을 수 있어요. 그냥 기다린다고 자동으로 보증금을 돌려주는 건 아니라는 점도 함께 알아야 해요.

 

📊 소액임차인 우선변제권 제도 요약표

구분	내용
법적 근거	주택임대차보호법 제8조
제도 목적	소액임차인의 보증금 보호
요건	전입신고+점유(대항력)
적용 시점	경매개시 전 요건 충족 필요

 

제도에 대해 잘 알게 되면, 전세 계약 전에 무엇을 확인해야 할지도 명확해져요. 이 글을 읽고 나면 "등기부등본 열람"이 습관이 될지도 몰라요 😄

📗 우선변제권의 종류 분석

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소액임차인이 보증금을 돌려받는 방식은 크게 두 가지로 나뉘어요. 하나는 '최우선변제권', 다른 하나는 '일반 우선변제권'이에요. 이 두 제도는 보증금을 돌려받는 우선순위에서 큰 차이를 보여요.

 

먼저 최우선변제권은 말 그대로 모든 담보물권자보다 가장 먼저 받을 수 있는 권리를 말해요. 즉, 선순위의 은행 대출이 있어도, 소액임차인은 그 일정액만큼은 가장 먼저 받아갈 수 있는 거예요. 그만큼 강력한 보호 장치라고 할 수 있어요.

 

반면 일반 우선변제권은 확정일자를 갖춘 임차인이 담보물권자들과 함께 순위에 따라 변제를 받는 권리를 의미해요. 이 경우에는 담보권자와 같은 선상에서 경쟁하는 구조라, 경매 결과에 따라 일부만 변제받거나 아예 받지 못할 수도 있어요.

 

이 두 권리의 차이를 이해하려면, ‘최우선변제권은 별도 우선순위를 부여하는 것’, ‘우선변제권은 순위 경쟁에 참여하는 것’으로 구분해 생각하면 쉬워요. 즉, 최우선변제권이 ‘0순위’, 일반 우선변제권이 ‘1순위 이후’라고 할 수 있어요.

 

조건도 차이가 있어요. 최우선변제권은 임차인이 소액보증금 기준을 충족하고, 대항력을 갖춘 상태에서 경매개시 이전에 요건을 갖추어야 해요. 확정일자가 없어도 상관없어요. 반면 일반 우선변제권은 확정일자가 반드시 있어야만 보호를 받을 수 있어요.

 

특히 확정일자와 관련해서는 ‘선순위 여부’가 중요해요. 예를 들어, 확정일자를 먼저 받은 임차인이 나중에 받은 임차인보다 우선변제를 받게 되며, 후순위일 경우에는 남은 배당금에 따라 금액이 정해져요. 이런 점에서 확정일자 날짜 하나도 상당히 중요해요.

 

또 하나 기억해야 할 점은, 일반 우선변제권은 주택이 경매에 넘어가지 않으면 발동되지 않아요. 즉, 법적으로는 권리를 가졌더라도 실제 경매가 진행되어야만 우선변제가 가능한 거죠. 그래서 ‘경매나 체납처분이 있어야 작동한다’는 것도 핵심이에요.

 

2025년 현재까지 적용되는 제도에서도 이 구조는 유지되고 있어요. 다만, 최우선변제권을 행사할 수 있는 금액과 소액 기준이 상승하면서 예전보다 많은 임차인이 이 제도의 보호를 받게 되었어요.

 

정리하자면, ‘확정일자 없이도 받을 수 있는 최우선변제권’과 ‘확정일자가 필요하고 순위에 따라 받는 일반 우선변제권’의 차이를 정확히 알고 있어야 계약 시 실수를 줄일 수 있어요.

 

특히 전세 계약 전 등기부등본 확인을 통해 근저당권이 잡혀 있는지, 다른 임차인의 확정일자 날짜는 언제인지 반드시 확인하는 습관이 필요해요. 이런 기본적인 점검만 해도 피해를 상당히 줄일 수 있답니다.

 

📊 우선변제권 종류 비교표

구분	최우선변제권	일반 우선변제권
보호 범위	소액 보증금 일부	전체 보증금
요건	대항력	확정일자 + 대항력
우선순위	모든 담보권자보다 우선	순위에 따라 배당
적용 상황	경매개시 전 요건 충족	경매 시 확정일자 기준

 

두 권리 모두 임차인을 보호하는 데 꼭 필요한 장치예요. 하지만 각기 다른 조건과 우선순위가 있으니 계약 전에 자신의 상황에 어떤 권리가 적용되는지 파악하는 게 정말 중요해요.

🏙️ 2025년 소액임차인 범위 기준

2025년 현재, 소액임차인으로 인정받기 위한 기준은 지역별로 달라요. 이 기준은 보증금의 상한액으로, 정해진 금액 이하면 ‘소액임차인’으로 보호를 받을 수 있는 거예요. 2023년 전세사기 사태 이후 정부가 기준을 일괄적으로 1,500만 원씩 상향했기 때문에 예전보다 더 많은 임차인이 소액임차인으로 포함돼요.

 

기준을 나눌 때 가장 중요한 요소는 ‘어느 지역에 살고 있는지’ 예요. 수도권, 광역시, 지방 중에서도 과밀억제권역인지, 비수도권인지에 따라 기준이 다르거든요. 특히 서울과 수도권 일부 지역은 집값이 높기 때문에 기준도 높게 설정돼 있어요.

 

보증금이 이 기준을 초과하면 소액임차인으로 인정되지 않기 때문에 최우선변제권도 행사할 수 없게 돼요. 다시 말해, ‘보증금 10만 원 차이’로도 우선변제를 못 받을 수 있다는 말이에요. 계약서 작성 전에 꼭 이 금액 기준을 체크해 봐야 해요.

 

이 기준은 ‘계약일 기준’이 아니라, 최선순위 담보물권 설정일이나 경매개시결정일을 기준으로 판단해요. 이 점이 헷갈리기 쉬운데, 예를 들어 보증금이 적정하더라도 경매 당시 기준일에 초과했다면 소액임차인으로 인정받지 못할 수 있어요.

 

예를 들어, 서울에 거주 중이라면 보증금이 1억6,500만 원 이하여야 소액임차인으로 보호를 받을 수 있어요. 광역시 중 일부 지역은 8,500만 원 이하, 그 외 지역은 7,500만 원이 기준이에요. 내가 살고 있는 지역의 기준을 정확히 아는 게 가장 중요하답니다!

 

또한, 이 기준은 매년 변동될 수 있기 때문에 계약 전에 반드시 국토교통부나 법무부가 고시한 최신 내용을 확인해야 해요. 특히 전세 계약이 장기인 경우, 중도에 제도가 바뀌는 경우도 많아서 확인 습관이 정말 중요해요.

 

정부는 이처럼 지역별 소액임차인 기준을 통해 상대적으로 집값이 높은 지역과 그렇지 않은 지역 간 형평성을 고려하고 있어요. 그래서 동일한 금액의 보증금이라도 어느 지역이냐에 따라 소액임차인 여부가 달라질 수 있어요.

 

그리고 중요한 팁 하나! 계약 시 ‘등기부등본’을 떼서 근저당권 설정일이나 선순위 권리자를 꼭 확인해야 해요. 그래야 정확한 기준일을 알 수 있고, 소액임차인 해당 여부를 정확히 판단할 수 있어요.

 

결국 소액임차인 기준은 단순히 금액뿐 아니라, 시점, 지역, 계약 구조 등 복합적인 요소를 고려해야 해요. 정확하게 따져보는 습관이 전세사기를 예방하는 가장 첫걸음이에요!

 

이 기준표는 무조건 암기할 필요는 없지만, 내가 속한 지역의 기준은 꼭 기억해 두면 좋아요. 계약 전에 스마트폰으로 간단히 확인해 볼 수 있으니까요 📱

 

📊 2025년 지역별 소액임차인 기준표

지역	보증금 상한 (소액기준)
서울특별시	1억6,500만원 이하
수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포	1억4,500만원 이하
광역시 및 일부 수도권 외곽 (안산, 광주, 파주, 이천, 평택)	8,500만원 이하
그 밖의 지역	7,500만원 이하

 

기준이 높아졌다고 해도 방심하면 안 돼요! 정확한 기준일 확인, 계약 전 등기부 확인은 필수예요. 다음 섹션에서는 이 기준에 따라 받을 수 있는 실제 금액, ‘최우선변제금액’에 대해 자세히 알려줄게요 💸

💰 지역별 최우선변제금액

소액임차인으로 인정받았다고 해서 보증금 전액을 무조건 먼저 받을 수 있는 건 아니에요. 실제로 먼저 돌려받을 수 있는 금액은 ‘최우선변제금액’이라고 정해져 있어요. 이건 법으로 정한 상한선이기 때문에 아무리 보증금이 높아도 이 한도만큼만 먼저 받을 수 있어요.

 

2023년 법 개정 이후 이 최우선변제금액은 500만 원씩 상향 조정됐어요. 그래서 2025년 현재 기준으로 서울의 경우 최대 5,500만 원까지 보호받을 수 있어요. 이 금액은 임차주택의 경매 대금 중 가장 먼저 배당되기 때문에 매우 중요한 요소예요.

 

하지만 이 금액도 제한이 있어요. 바로 ‘주택가액의 2분의 1’을 초과하면 초과한 금액은 받을 수 없다는 점이에요. 예를 들어 주택가액이 8,000만 원인데 최우선변제금이 5,500만 원이라면, 실제 받을 수 있는 금액은 4,000만 원(8,000만 원의 절반)까지예요.

 

따라서 최우선변제금액이 항상 그대로 적용되는 건 아니고, 주택의 실제 감정가에도 영향을 받는다는 걸 꼭 기억해야 해요. 실제 배당금은 경매감정가에 따라 달라지기 때문에 보증금이 아무리 작아도 집값이 낮으면 100% 보호되지 않을 수도 있어요.

 

그리고 이 금액은 해당 지역별로 다르기 때문에, 자신이 사는 곳의 기준을 반드시 체크해야 해요. 수도권과 비수도권은 차이가 꽤 크기 때문에 착오가 생기기 쉬워요. 꼭 표를 통해 비교해 보는 게 좋아요!

 

실무에서는 이 금액을 기준으로 임대인이 임차인을 구할 때 조건을 조정하기도 해요. 예를 들어 보증금이 최우선변제금 범위를 벗어나면 임차인은 불안해하고, 임대인은 월세를 낮추거나 보증금을 줄이려 하죠. 그래서 이 금액은 계약 협상에서도 아주 큰 영향을 줘요.

 

2025년에도 이 제도는 그대로 유지되며, 정부는 향후 주택가격 변동에 따라 최우선변제금액을 다시 조정할 수 있다고 밝혔어요. 따라서 매년 또는 계약 전에는 꼭 최신 기준을 확인해야 안전해요.

 

특히 임차인이 다수인 다가구 주택의 경우, 이 금액 기준을 잘 몰랐다가 나중에 배당 순위에서 밀리는 경우도 많아요. 그러니 공동주택에 거주하거나 경매 우려가 있는 집에 계약할 경우 더욱 주의가 필요해요.

 

전세보증금 반환보증 제도와 함께 활용하면 더 확실한 보호를 받을 수 있어요. 우선변제금은 최우선 한도까지만 보장되기 때문에 그 이상 보증금은 보증보험을 드는 방식으로 안전장치를 마련해두는 게 좋아요.

 

한눈에 보기 좋도록 아래 표로 지역별 최우선변제금액을 정리해 봤어요. 이걸 참고해서 내가 어느 정도 금액까지 보호받을 수 있는지 꼭 확인해 보세요! 👇

 

📊 2025년 지역별 최우선변제금액 표

지역	최우선변제금액
서울특별시	최대 5,500만 원
수도권 과밀억제권역 외(세종, 용인, 화성, 김포 포함)	최대 4,800만 원
광역시 및 주요 수도권 외곽 지역(안산, 파주 등)	최대 2,800만 원
그 밖의 지역	최대 2,500만 원

 

최우선변제금은 단순 숫자 이상으로, 실제 생활을 지켜주는 중요한 법적 장치예요. 다음 섹션에서는 이 금액을 실제로 받기 위해 어떤 조건을 갖춰야 하는지, '우선변제권 행사 요건'에 대해 정리해 볼게요! ✅

📝 우선변제권 행사 요건

소액임차인으로 인정받았다고 하더라도, 그 권리를 실제로 행사하려면 일정한 요건을 모두 갖춰야 해요. 즉, 제도가 있다고 해서 자동으로 돈을 돌려받는 건 아니라는 말이에요. 몇 가지 중요한 조건을 하나라도 놓치면 최우선변제권은 무용지물이 될 수 있어요.

 

우선 가장 중요한 건 ‘대항력’을 갖추는 거예요. 대항력이란, 외부 사람들에게 "이 집은 내가 먼저 전세로 살고 있어요!"라고 주장할 수 있는 법적 효력이에요. 이를 위해선 전입신고와 실제 거주(점유)가 모두 완료돼야 해요.

 

두 번째로는 ‘소액임차인 해당 여부’예요. 앞서 소개한 지역별 보증금 기준을 충족해야만 소액임차인으로 인정받을 수 있어요. 계약서에 아무리 적은 금액이 적혀 있어도 기준일에 초과된 보증금이면 해당이 안 돼요.

 

세 번째 요건은 ‘배당요구 제출’이에요. 경매가 시작되면 임차인은 법원에 배당요구를 해야만 보증금을 배당받을 수 있어요. 이건 직접 신청해야 하며, 기한 내에 하지 않으면 최우선변제금도 못 받아요. 너무 중요하죠!

 

네 번째는 ‘대항력 유지’예요. 배당요구의 종기까지 계속해서 대항력을 유지해야 해요. 예를 들어 이사 가면서 주민등록을 옮기면, 대항력이 상실돼서 변제권도 사라질 수 있어요. 경매가 끝날 때까지 주소는 그대로 두는 게 안전해요.

 

다섯 번째는 ‘경매나 체납처분 상황’이에요. 우선변제권은 임차주택이 경매에 넘어가거나 체납으로 공매되는 경우에만 작동해요. 일반적인 계약 종료나 임대인과의 분쟁에는 자동 적용되지 않아요. 이건 정말 많이들 헷갈려요!

 

그리고 경매의 종류에 따라 적용 기준일이 달라요. 담보권 실행에 의한 경매는 근저당권 설정일 기준, 일반 강제경매는 경매개시결정일 기준이에요. 이 기준일이 다르면 소액임차인 인정 여부가 갈릴 수 있으니 꼭 체크해야 해요.

 

또한, 체납처분일 경우에는 집행기관(예: 국세청)에 따로 신고를 해야 우선변제를 받을 수 있어요. 일반 경매와 달리 자동으로 처리되지 않기 때문에, 이 경우에는 더욱 신중한 절차가 필요해요.

 

실제로 요건을 모두 충족하고도 배당요구서를 기한 내에 내지 않아서 돈을 못 받은 사례도 있어요. 그래서 경매 진행 공고가 나오면 법원 공고문을 수시로 확인하고, 바로 배당요구서를 제출하는 게 정말 중요해요.

 

이 모든 요건을 정확하게 갖추면, 소액임차인은 일반 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있어요. 법적 권리는 준비된 사람에게만 주어진다는 걸 꼭 기억해야 해요! 🙌

 

📊 우선변제권 행사 요건 정리표

요건	설명
대항요건 구비	전입신고 + 점유 완료
소액임차인 해당	지역별 기준 이하 보증금
배당요구 제출	법원에 직접 제출 필요
대항력 유지	배당종기까지 전입상태 유지
경매/체납처분	경매나 공매 절차에서만 적용

 

지금까지 조건이 다소 많고 복잡해 보일 수 있지만, 하나씩 점검하면서 계약하거나, 문제가 생기기 전 대비한다면 충분히 보호받을 수 있어요! 다음은 실제 사례를 통해 이 제도가 어떻게 적용되는지 살펴볼게요! 🏡

📚 사례로 보는 실전 적용

이제부터는 실제 전세사기나 경매 사례를 통해 소액임차인 우선변제권이 어떻게 작동했는지 살펴볼게요. 책이나 법 조항만 보면 추상적인데, 실제 사건을 보면 이해가 쏙쏙 들어올 거예요. 특히 전세사기 피해가 늘어난 요즘, 누군가의 사례가 내 미래가 될 수도 있다는 마음으로 꼭 읽어봐야 해요.

 

📌 첫 번째 사례는 ‘인천 건축왕 전세사기 사건’이에요. 피해자 A 씨는 2019년 보증금 7,200만 원으로 전세계약을 했고, 이후 2021년 9,000만 원으로 재계약했어요. 문제는 이 집에 이미 2018년에 설정된 선순위 근저당이 있었고, 당시 보증금 기준은 8,000만 원이었어요.

 

결과적으로 A 씨는 재계약 시 보증금이 기준을 초과했기 때문에 소액임차인으로 인정받지 못했고, 최우선변제권도 적용받지 못했어요. 이처럼 기준일 시점의 기준 보증금을 초과하면 아무리 전입을 빨리 했어도 보호받지 못해요. 정말 안타까운 사례예요.

 

📌 두 번째 사례는 부산의 담보권 실행경매 상황이에요. 임차인은 2023년 5월 전입신고를 했고, 보증금은 4,000만 원이었어요. 근저당권은 2022년 1월에 설정됐고, 경매는 2024년 3월에 개시됐죠. 기준일은 근저당권 설정일인 2022년 1월 1일이고, 당시 기준은 5,000만 원 이하여서 소액임차인으로 인정받을 수 있었어요.

 

A 씨는 배당요구서를 기한 내에 제출했고, 전입신고와 실제 거주도 충족했기 때문에 2,800만 원의 최우선변제금을 안전하게 배당받을 수 있었어요. 이런 사례는 제도의 요건을 정확히 알고 있었기 때문에 가능한 성공적인 대응이에요.

 

📌 세 번째 사례는 강제경매 상황이에요. 수도권의 한 빌라에 거주하던 B 씨는 2023년 5월에 전입했고, 경매개시결정일은 2023년 6월이었어요. 보증금은 5,000만원으로 기준 이내였고, 기준일은 경매개시결정일이기 때문에 이 조건도 만족했어요.

 

B씨는 다행히 확정일자도 받아 두었고, 경매가 개시되자마자 법원에 배당요구서를 제출했어요. 이로써 B씨는 최우선변제금 4,800만 원 중 전액을 배당받았고, 남은 금액은 일반 우선변제권을 통해 일부라도 더 돌려받을 수 있었어요. 대항력, 확정일자, 배당요구 타이밍이 정말 완벽했던 거죠.

 

이 세 가지 사례를 보면 알 수 있는 건, ‘기준일’과 ‘보증금 금액’이 가장 핵심이에요. 특히 전세계약을 재계약하면서 보증금이 올라간 경우는 반드시 이전 담보권 설정일을 기준으로 다시 따져봐야 해요. 대부분의 전세사기 피해는 이 부분을 놓치기 때문에 발생해요.

 

또한, 배당요구서 제출 시기를 놓치면 아무리 소액임차인이라도 단 한 푼도 돌려받지 못해요. 법은 적극적으로 행사해야 보호를 받을 수 있다는 걸 꼭 기억해야 해요. 경매가 시작되면 법원 공고문이나 부동산 카페를 수시로 확인하는 습관이 필요해요.

 

실제 사례에서 배우는 점은 명확해요. 계약 전 등기부등본 확인은 기본이고, 전입신고, 확정일자, 배당요구까지 일련의 절차를 모두 제대로 진행해야만 내 보증금을 지킬 수 있어요. 지금 당장은 복잡해 보여도 한 번 익혀두면 평생 도움이 될 거예요!

 

이제 마지막으로, 자주 묻는 질문(FAQ) 코너에서 헷갈리기 쉬운 핵심 내용들을 짚어볼게요. 지금 당장 계약 앞두고 있는 분들이 꼭 클릭할 질문만 골라봤어요! 👇

❓ FAQ

Q1. 소액임차인 기준은 계약일 기준인가요?

 

A1. 아니에요! 담보권 실행 경매일 경우엔 최선순위 담보물권 설정일, 강제경매일 경우엔 경매개시결정일 기준이에요. 계약일이 아니기 때문에 주의가 필요해요.

 

Q2. 전입신고만 하면 대항력이 생기나요?

 

A2. 전입신고와 실제 거주(점유) 둘 다 있어야 대항력이 인정돼요. 주소 옮기기만 해도 안 되고, 집에 실제로 살아야 해요.

 

Q3. 확정일자는 꼭 받아야 하나요?

 

A3. 최우선변제권에는 필요 없지만, 일반 우선변제권을 행사하려면 확정일자가 꼭 있어야 해요. 동 주민센터에서 간단히 받을 수 있어요.

 

Q4. 보증금이 기준보다 100만 원 초과되면 소액임차인 해당 안 되나요?

 

A4. 맞아요. 단 1만 원을 초과해도 기준 초과로 소액임차인으로 인정되지 않아요. 그래서 보증금 설정은 신중해야 해요.

 

Q5. 임차인이 여러 명일 경우 배당순서는 어떻게 되나요?

 

A5. 확정일자 순서로 배당이 진행돼요. 확정일자가 빠를수록 우선순위가 높아져요. 같은 날이면 전입일 기준으로 판단돼요.

 

Q6. 집주인이 파산하면 어떻게 되나요?

 

A6. 집주인이 파산해도 우선변제권은 유지돼요. 단, 경매 또는 체납처분 절차가 개시돼야 권리를 행사할 수 있어요.

 

Q7. 전세사기 피해자는 무조건 보호받을 수 있나요?

 

A7. 그렇진 않아요. 기준일의 보증금이 소액임차인 범위 이내여야 하고, 대항력 요건, 배당요구 등을 모두 충족해야 보호받을 수 있어요.

 

Q8. 배당요구는 어디에 제출하나요?

 

A8. 집이 경매로 넘어간 경우, 해당 사건을 담당하는 집행법원에 배당요구서를 제출해야 해요. 반드시 기한 내에 제출해야 해요!